Mischfinanzierung im Vormarsch

Ein gutes Viertel aller befragten Banken und Finanzberater hat im Musterbeispiel eine Mischfinanzierung empfohlen, meist bestehend aus der Zweiteilung des Kredits, derje zur Hälfte über den Schweizer Franken und über ein Euro-Hypothekardarlehen oder ein Bauspardarlehen finanziert wird.

Auch hier bleibt die Gesamtbelastung aus dem Kredit in der Praxis noch unter 300.000 Euro. Das heißt, dass über die gesamte Laufzeit von 20Jahren weniger als 100.000 Euro an Zinsen und Spesen zu bezahlen sind. Die gemessen an der Gesamtbelastung günstigste Mischfinanzierung bietet die Steiermärkische Bank und Sparkassen AG an, die den Schweizer Franken mit einem Bauspardarlehen kombiniert und auch bei Letzterem einen effektiven Zinssatz von weniger als vier Prozent ansetzt. Auch die Burgenländische Raiffeisenbank schlägt eine Kombination Franken-/Bauspardarlehen vor, während die Oberbank einen simplen, variabel verzinsten Euro-Kredit zum Franken-Kredit dazukombiniert. „Dies haben wir allerdings im Hinblick auf die größere Flexibilität so gewählt, etwa im Hinblick auf Sondertilgungen. Steht jedoch die Kalkulationssicherheit im Vordergrund, empfehlen wir weiterhin Fixzinsvereinbarungen mit Laufzeiten bis zu zehn Jahren. Die im historischen Vergleich sehr flache Zinsstrukturkurve ermöglicht dem Kreditnehmer, mit geringen Mehrkosten das niedrige Zinsniveau auf längere Zeit abzusichern", so die Oberbank-Experten im O-Ton.

Kombi mit endfälligem Darlehen

Die Mehrheit der Anbieter kombiniert ein endfälliges Hypothekardarlehen zum (ebenfalls endfälligen) Kredit im Schweizer Franken. Das heißt, dass der Kreditkunde zumindest mit drei Finanzinstrumenten jongliert:
1. dem Schweizer-Franken-Kredit,
2. dem Euro-Hypothekardarlehen,
3. dem Tilgungsträger.

Das ist nicht unbedingt schlecht, da es ja tatsächlich Risiko streut und von einem fähigen Kreditberater gut auf den Kunden abgestimmt werden kann. Die Nachteile: Erstens sinkt die Übersichtlichkeit. Man muss schon Grundkenntnisse in der Finanzrechnung haben, um aus einer Abrechnung eines Schweizer-Franken Kontos und einem Jahreskontoauszug einer fondsgebundenen Lebensversicherung auszurechnen, wo man gerade rückzahlungstechnisch steht. Ein weiterer Nachteil sind die Spesen: Seien Sie so sicher, wie Sie nur sein können, dass Mindestspesen für Konten, Abrechnungen, Kontoauszüge, diverse Kapitalbesteuerungen, Depotgebühren, Verwaltungsgebühren und was kreativen Finanzmarktteilnehmern sonst noch alles einfällt mitjeder zusätzlichen Unterschrift Ihnen irgendwie Kosten verursachen werden.

Kombi von Restwert-Kredit und Annuitätentilgung

Ein Anbieter, der seit jeher die Kombination von verschiedenen Kreditformen anbietet, ist die s IMMOFIN. Ihr Geschäftsführer Hans Moll hat seit Anfang dieses Jahres eine weitere Neuheit in Sachen Immobilienfinanzierung im Köcher. Beim Euroflex 2007 handelt es sich um eine leasingähnliche Kombination aus einem Euro-Darlehen mit Restwert und einer klassischen Annuitätentilgung (beides im Euro), wo man in den ersten fünf tilgungsfreien Jahren nur die Zinsen zahlt und erst danach, den Kredit zu tilgen beginnt. Gleichzeitig wird jedoch über die gesamte Laufzeit von 30 Jahren in einen Tilgungsträger angespart, der dann am Ende die Restschuld in Höhe von knapp 40 Prozent (wie beim Leasing) tilgen sollte. Moll: „Durch diese Konstruktion erreichen wir nicht nur geringe Anfangsraten, sondern auch die Möglichkeit, jederzeit den Kredit früher als geplant zu tilgen. Dabei können sich unsere Kunden auf Wunsch schon ab 1.000 Euro über einen Zinscap gegen einen Anstieg der Zinsen absichern." Nach der Einführungsphase soll dieses Modell auch den Partnern Erste Bank und Sparkassen zur Verfügung stehen

Welche Tilgungsträger gewählt werden

Als Tilgungsträger werden von den Banken durchwegs
• fondsgebundene Lebensversicherung und
• Mischfonds gewählt.

Bei den Musterbeispielen rund um Tilgungsträger sind einige Punkte spielentscheidend. Erstens weiß niemand auch nur ungefähr, wie viel Ertrag diese am Ende der Laufzeit tatsächlich bringen werden (wenn man es auch nur ungefähr weiß wie bei Sparbüchern oder Er- und Ablebensversicherungen, dann ist das Ungefähre so wenig, dass es sich als Tilgungsträger nicht auszahlt, da ist dann der normale Abstattungskredit besser). Deswegen müssen hier Annahmen getroffen werden und diese sollten seriöserweise nicht über 4,5, maximal fünf Prozent liegen. Denn mehr kann (nach Abzug der KESt und anderer Steuern und Spesen!) von keinem Tilgungsträger verlangt werden. Man darf als Kreditnehmer niemals Gefahr laufen, dass es zu wenig ist, sonst steht man nach 20 Jahren mit Restschulden im Schneegewitter.

An diese Vorsichtsregel haben sich alle Anbieter in der Erhebung gehalten, die Volksbank Enns- und Paltental hat sogar nur mit drei Prozent kalkuliert, was überaus fair und vorsichtig ist.

Zweitens ist wichtig, wie viel Reservepolster eingeplant ist, wenn die einkalkulierte Verzinsung doch nicht erreicht wird. Hier ist üblich, 15 bis 20 Prozent mehr anzuvisieren als die Kreditsumme (in der Tabelle als 115 oder 120 Prozent angeführt). Letzteres bedeutet für alle Milchmädchen unter uns, dass die Geldanlage ein Prozent pro Jahr weniger als geplant bringen darf und der Kredit immer noch vollständig getilgt wird (Mathematikprofessoren, verzeiht!). Wird die Reserve zu groß, muss man monatlich zu viel einzahlen. Wird sie zu klein, steigt das Risiko.

Wie sehr die Annahme über die Verzinsung des Tilgungsträgers die Rechnung beeinflusst, zeigt sich am Vergleich der Vorarlberger Volksbank mit der erwähnten Volksbank Ennstal, die wie erwähnt nur drei Prozent annimmt. Bei ähnlichen Finanzierungsvarianten ist die Monatsrate um mehr als 100 Euro niedriger. Hier sei dringend empfohlen, bei einem echten Vergleich auch die Berechnungen der Tilgungsträger bei Verzinsungserwartungen von einheitlich drei bis 4,5 Prozent einzuholen!

Diese Banken empfehlen für das Musterbeispiel von 200.000 Euro eine Kredit-Mischform

(Zum Vergrößern drücken Sie auf das Bild)

Weiter lesen:
"Die Mehrheit der Banken empfiehlt klassisch-konservativ"

zurück zur vorigen Seite