Kredite für Eigentumswohnungen - es geht wieder was!

Auch wenn das aktuelle Motto beim Wohnungskauf „Cash is King" lautet, auf Dauer könnte damit der jährliche Nachschub an Wohnungen nicht absorbiert werden. Zudem ergeben sich aus der Finanzierung über Kredit auch noch Steuervorteile. Die frohe Nachricht daher: Seit Jänner geht wieder etwas bei den Banken und oft reicht ein vernünftiges Eigenkapital von 20 Prozent für eine Zusage aus.

Ganz so wie vor der Krise ist die Lage allerdings noch nicht. Die Kriterien haben sich nicht verschärft, was aber angepasst wurde, sind die Lebenshaltungskosten und das Haushaltsbudget beim Kreditnehmer. Die Kosten sind nun einmal höher geworden. Mit Restriktion bei der Kreditvergabe hat das nichts zu tun. Unterm Strich muss man also heute mehr verdienen, um den gleichen Kredit wie früher zu bekommen. Realistische Schätzungen, die von den Banken natürlich so nicht bestätigt werden, gehen von 300 Euro mehr auf dem Lohnzettel als zusätzlichem Sicherheitspolster aus.

Nur sehr gute Kunden bekommen Fremdwährungskredite

Die Vergabekriterien haben sich nicht geändert, aber eine Ausnahme besteht bei den Fremdwährungskrediten. Die werden kaum mehr vergeben. Das gilt sowohl für den Schweizer Franken als auch den Yen und den US Dollar. Zu hoch ist in der aktuellen Situation das Risiko, dass die Charts wild ausschlagen und der Kunde innerhalb einer Woche mit einem 30 Prozent teureren Kredit dasteht.

Wobei es allerdings Ausnahmen gibt für Kunden, die wissen, worauf sie sich einlassen und die ihre Finanzierung tatsächlich als langfristiges Konzept sehen. Zum Beispiel für Kunden, die schon einige Wohnungen gekauft haben und auf einen Fremdwährungskredit bestehen. Wer aber scharf rechnet, wird so oder so derzeit kaum bei einem Fremdwährungskredit landen. Die Zinsen mögen zwar in allen drei Währungen billiger als im Euro sein, aber die Bank muss zum Beispiel den Franken auch erst kaufen, und muss aktuell einen Aufschlag von zwei bis drei Prozent zahlen. Früher waren es lediglich 1,25 bis 1,5 Prozent, und durch die Höhe des Aufschlags, den die Bank an die Kunden weitergibt, sind die Kredite für Banken derzeit nicht sehr attraktiv.

Tipp: Flexible Aufschläge vereinbaren!

Aber auch bei Euro-Krediten stehen den dramatisch gesunkenen Marktzinsen deutlich gestiegene Aufschläge (z. B. bei variabel verzinsten Euro-Krediten auf den Drei-Monats-EURIBOR) gegenüber. Konnten private Investoren bei guter Bonität vor rund einem Jahr oft noch Hypothekarkredite mit 0,75 Aufschlag auf den Referenzzinssatz erhalten, so bekommen heute selbst erstklassige Privatschuldner selten einmal bessere Konditionen als 1,35 Prozentpunkte Aufschlag. Da hilft auch hartes Verhandeln recht wenig. Die Banken müssen selbst hohe Aufschläge bezahlen, um Geld zu bekommen, und geben diese Kosten natürlich weiter. Solange die Marktzinsen so niedrig sind wie jetzt, ist das durchaus verkraftbar; entscheidend ist aber, dass man sicherstellt, nicht für die gesamte Laufzeit des Kredits die ungewöhnlich hohen Aufschläge bezahlen zu müssen. Bei einem Hypothekarkredit, der in der Regel ja 15 bis 25 Jahre läuft, summiert sich das gewaltig. Tipp: Flexible Aufschläge vereinbaren. Das ist viel wichtiger und spart über die Kreditlaufzeit ungleich mehr, als jetzt noch mit Mühe und Not die Zinsen minimal zu drücken.

Dazu gibt es mehrere Möglichkeiten: Ideal ist es, wenn es gelingt, den Aufschlag an die „Funding Rate" (den Zinsaufschlag, den Banken selbst zahlen müssen, um Geld auszuleihen) zu koppeln. Mit diesem Ansinnen wird ein privater Kreditnehmer bei der Bank aber recht selten auf Begeisterung stoßen. Als Alternative biete sich an, den Aufschlag nur für kurze Zeit, also etwa zwei Jahre, zu fixieren. Danach wird der Aufschlag entweder den dann herrschenden Marktverhältnissen angepasst, oder der Kreditnehmer kann zur Konkurrenz wechseln. Die Erfahrung zeigt, dass das aber in den seltensten Fällen notwendig ist. Fast immer können sich Bank und Kunde dann auf faire neue Konditionen einigen.

Unbeliebte endfällige Darlehen

Endfällige Darlehen finden zurzeit auch wenige Liebhaber. Zu groß ist das Risiko, wie die letzten Monate bewiesen haben. Bei endfälligen Darlehen werden über die Laufzeit des 20-jährigen Kredits lediglich die laufenden Zinsen bedient, nebenbei wird über einen Fonds die gesamte Kreditsumme angespart und am Ende der Laufzeit mit einem Schlag zurückgezahlt. Das geht nur so lange gut, so lange auch der Fonds, in den man einzahlt, gut ist. Im schlimmsten Fall hat man am Ende der Laufzeit nur einen Bruchteil des Geldes im Fonds, das man braucht, um den Kredit „endfällig" zu zahlen. Wenn das Wertpapierdepot schlecht gewählt war, dann gibt es sehr große Probleme. Trotzdem: Wer ein sicheres Depot hat, der kann sich entscheiden, ob er den Kredit endfällig belässt oder monatlich tilgt.

Zusätzliche Sicherheiten einbauen

Wesentlich ist bei einem neuen Kredit, diesen flexibel zu halten und Sicherheiten einzubauen. Zinsabsicherungsinstrumente zum Beispiel: sogenannte Zins Caps. Gegen eine Prämienzahlung, die in die Finanzierung „eingepackt" wird, kann sich der Kreditnehmer eine Zinsobergrenze einbauen (Zins Caps), die nicht überstiegen wird, selbst wenn die Zinsen darüber liegen. Von sinkenden Zinsen profitiert der Kreditnehmer natürlich. Die Obergrenze ist für den Kunden frei wählbar - ebenso die Dauer. Je höher die Obergrenze, desto billiger der Kredit, je niedriger, desto teurer. Der Vorteil: man kann sich vorher überlegen, wie hoch die Kreditrate maximal sein darf."

Eine weitere Möglichkeit, um den Kredit sicher über die Laufzeit zu bringen, ist eine Kreditratenversicherung. Sie ist über die gesamte Laufzeit des Kredits immer wieder nutzbar. Sollte der Kreditnehmer zum Beispiel arbeitslos werden, so wird die Kreditrate über einen Zeitraum von bis zu einem Jahr dennoch bezahlt. Um die Versicherung wieder in Anspruch nehmen zu können, muss zumindest wieder ein Jahr einer geregelten Arbeit nachgegangen werden. Eine ähnliche Absicherung ist die „Aussetzung der Kreditzahlung". Hier wird in bestimmten Notfällen die Kreditrate über einen gewissen Zeitraum nicht bedient. Auch eine außerordentliche Tilgung sollte man sich vorbehalten. Wenn größere Summen ins Haus stehen, so kann man diese gleich zur Rückzahlung des Kredits verwenden.

Der Sicherheitspolster (damit Sie gut schlafen können)

• Zins-Cap - Zinsobergrenze vereinbaren - erhöht zwar die Kreditraten, aber Zinsen sind dafür nach oben begrenzt.
• Kreditratenversicherung - auch bei Arbeitslosigkeit wird die Kreditrate bis zu einem Jahr am Stück bezahlt, und die Versicherung kann mehrfach genützt werden.
• Außerordentliche Tilgung - kommen größere Summen ins Haus, dann können diese vorab schon zur Rückzahlung verwendet werden. Der Kredit verringert sich und auch - wenn vereinbart - die Raten.
• Aussetzen der Kreditzahlung - für Notfälle eine gute Variante, um den Kredit eine Zeit lang nicht zu bedienen.
• Nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens für die Kreditrückzahlung verwenden.
• Flexible Aufschläge auf den Referenzzinssatz vereinbaren.